Tipps zum Investieren in Immobilien

Eine Immobilie ist in der Regel ein gutes Invest
Eine Immobilie ist meist sinnvoller, als Sparen im Sparschwein | Foto: alexraths / depositphotos.com

Wohin mit dem eigenen Geld? Diese Frage beschäftigt viele Menschen, gerade seit Niedrig- und Negativzinsen jedes Sparbuch und Tagesgeldkonto unattraktiv gemacht hat. Eine Möglichkeit die sich anbietet, ist eine Immobilie. Schließlich kann man eine Immobilie vermieten und kann damit sich dauerhafte Einnahmen sichern. Doch lohnt sich ein Invest in einen Immobilie auch?

Lohnt sich ein Invest in eine Immobilie?

Ob sich ein Invest in eine Immobilie rechnet, kommt immer auf den Einzelfall an. Hier spielen nämlich eine Vielzahl an Faktoren eine Rolle. So zum Beispiel die Lage der Immobilie, aber auch der Zustand der Immobilie, um nur zwei Faktoren zu nennen. Wie wichtig aber nur diese zwei Faktoren sind, kann sich schnell bei der Höhe der möglichen Mieteinahmen zeigen, aber auch bei der Nachfrage nach der Immobilie. Ob sich eine Immobilie lohnt, kann man vor dem Kauf errechnen. Durch eine Berechnung kann man erkennen, mit was für eine Rendite man rechnen kann und daraus kann man dann natürlich ableiten, ob sich das Invest für einen rechnet oder nicht. Möchte man jetzt die Rendite errechnen, so ist das einfach möglich: Kaltmiete – Unterhaltskosten – Steuerlast = Objektrendite. Diese Rechnung kann man natürlich auf einen beliebigen Zeitraum erweitern. Möchte man zum Beispiel die Objektrendite für ein Jahr haben, so rechnet man die Kaltmiete für ein Jahr, ebenso die Unterhaltskosten. Natürlich kann man aber auch die Rendite für einen Monat erheben und dann mal 12 rechnen. Wie man sehen kann, gibt es hier verschiedene Rechnenwege. Natürlich muss man bei den Unterhaltskosten alles berücksichtigen, was im Zusammenhang mit der Immobilie an Belastungen anfällt. Das können Kreditverpflichtungen aus der Immobilienfinanzierung sein, aber auch Kosten für die Verwaltung der Immobilie. Diese Kosten muss man alle zu einem Kostenblock, nämlich den Unterhaltskosten zusammenrechnen. Investiert man in die Immobilie, sei es in ein neues Dach, neue Fenster oder in eine Heizungsanlage, so muss man auch diese Investionen bei der Berechnung der Rendite für eine Immobilie berücksichtigen. Auch in einem solchen Fall würde man diesen Kostenblock unter den Unterhaltskosten verbuchen.

Verschiedene Strategien die sich anbieten

Letztlich gibt es natürlich bei einem Invest in eine Immobilie eine Vielzahl an Möglichkeiten. So kann man eine solche Immobilie dauerhaft halten und vermieten. Man spricht hierbei auch von Buy and Hold. Doch das ist nur eine Option die sich anbietet. Eine weitere Option, nämlich Fix and Flip kann aber auch sein, das man die Immobilie zum Beispiel preisgünstig kauft, sie aufwertet und dann wieder verkauft. Diese Variante kann sich gerade dann anbieten, wenn man eine Immobilie aufgrund vom baulichen Zustand oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung, sehr günstig kaufen kann. Hier kann sich dann die Sanierung der Immobilie anbieten, damit man diese dann zu einem wesentlich höheren Erlös wieder verkaufen kann. Je nach baulicher Zustand und Lage, kann sich sogar ein Abriss der Immobilie finanziell lohnen, in dem man dann hinterher ein sauberes Baugrundstück verkaufen kann. Was hier möglich ist, hängt natürlich immer vom Einzelfall ab. So muss man hier die Lage und den aktuellen Immobilienmark berücksichtigen, ob sich das anbietet. Gleiches gilt auch, wenn man eine Immobilie vor dem Verkauf sanieren möchte. Damit sich das hinsichtlich der Rendite rechnet, muss der Kaufpreis in der Regel sehr günstig sein. Zumal man hier auch noch steuerrechtliche Aspekte berücksichtigen muss. Kauft man Immobilien und verkauft diese direkt oder kurzfristig wieder, wird das Finanzamt von einem gewerblichen Vorgehen ausgehen. Und dementsprechend wird dann auch die Steuerlast sein, die sich dann negativ bei der Rendite bemerkbar macht. Hier sind die verschiedenen Strategien zum Investieren in Immobilien genauer erläutert.

Steuerrechtliche Möglichkeiten ausschöpfen

Möchte man steuerrechtliche Nachteile bei der Besteuerung vermeiden, muss man die sogenannte 1/3/10 Strategie bei der Investition einer Immobilien anwenden. Hierbei soll die Immobilie im ersten Jahr bereits ein positive Rendite abwerfen. Diese muss nicht hoch sein, aber kein Minus. In den ersten drei Jahren vom Immobilienbesitz, beschränkt man seine Investitionen in die Immobilie auf maximal notwendige Renovierungen. Diese kann man in Form von 15 Prozent als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Wichtig hierbei, dieser Wert von 15 Prozent sollte nicht überschritten werden. Nach Ablauf der ersten drei Jahre im Besitz, kann man in der Immobilie auch größere Renovierungen vornehmen. Hier kann man dann auch die vollen Werbungskosten ausschöpfen. Positiver Nebeneffekt, durch die Renovierungen, wertet man natürlich seine Immobilie auf. Diese Aufwertung kann sich dann auch mit höheren Mieteinnahmen bemerkbar machen. Damit jetzt der Verkaufserlös nicht gewerblich besteuert wird, kann man die Immobilie erst nach zehn Jahren wieder veräußern und das dann auch steuerfrei. Und hat man alles richtig gemacht, erfolgt die Veräußerung mit einem dicken Plus.