Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer. Sie wird nicht so erhoben wie beispielsweise die Einkommensteuer oder die Umsatzsteuer.
Nichtsdestotrotz findet die Spekulationssteuer Eingang in die Steuererklärung eines Immobilienbesitzers. Nach dem Willen des Gesetzgebers handelt es sich bei dem Ankauf und dem Verkauf von Immobilien um private Veräußerungsgeschäfte. Demzufolge sieht das Einkommensteuerrecht vor, dass die Gewinne hieraus – ebenso wie die Erträge aus einem Wertpapierverkauf – grundsätzlich zu besteuern sind.
Für die Berechnung dieser Spekulationssteuer hat der Gesetzgeber einige Regelungen getroffen.
Der Steuerschuldner der Spekulationssteuer
Der Immobilienbesitzer, der innerhalb einer Frist von zehn Jahren eine Immobilie anschafft und wieder verkauft, muss den erwirtschafteten Gewinn versteuern. Dies ist natürlich nur möglich, wenn sich zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten der Immobilie eine positive Differenz ergibt.
Die Ermittlung der Spekulationssteuer
Für die Ermittlung der Spekulationssteuer werden die Anschaffungskosten dem Verkaufserlös gegenübergestellt. Nicht zu den Anschaffungskosten rechnet eine eventuell angefallene Umsatzsteuer. Es ist immer von den Nettoanschaffungskosten auszugehen.
Zu den Anschaffungskosten der Immobilie gehört aber nicht nur der reine Kaufpreis. Auch die Grunderwerbsteuer, die der Käufer einer Immobilie zahlen muss, rechnet hierzu. Von den Anschaffungskosten in Abzug gebracht werden die Abschreibungen, die sich während der Haltedauer angesammelt haben.
Hat der Immobilienverkäufer Aufwendungen, die mit dem Verkauf der Immobilie in Zusammenhang stehen (z.B. Renovierungsaufwendungen), können diese von dem Verkaufspreis abgezogen werden. Sie mindern folglich den zu versteuernden Gewinn des Immobilienverkäufers.
Beispiel:
Eine Immobilie wird nach sieben Jahren verkauft. Über die ganze Zeit hat der bisherige Eigentümer das Haus fremdvermietet. Damit sind die Voraussetzungen für die Spekulationssteuer erfüllt. Der Immobilienbesitzer wird zur Einkommensteuer veranlagt.
Der Kaufpreis der Immobilie betrug 200.000 Euro. Der Verkaufspreis beläuft sich auf 300.000 Euro. Für die Abschreibung setzt der Gesetzgeber pro Jahr 2% der Anschaffungskosten an. Dies sind im Jahr 4.000 Euro.
Bei einer siebenjährigen Haltedauer ergibt sich eine Gesamtabschreibung von 28.000 Euro. Um diesen Betrag muss der Kaufpreis gemindert werden. Die korrigierten Anschaffungskosten belaufen sich demnach auf 172.000 Euro (200.000 Euro – 28.000 Euro).
Die Berechnungsgrundlage für die Spekulationssteuer beträgt demnach 128.000 Euro. (300.000 Euro – 172.000 Euro)
Von dieser Summe sind noch die angefallenen Renovierungskosten in Abzug zu bringen. Sie betrugen insgesamt 38.000 Euro.
Die endgültige Bemessungsgrundlage beträgt demnach 90.000 Euro. Diese hat der Immobilienbesitzer mit seinem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Bei der Annahme, der Steuersatz würde 25% betragen, ergäbe sich eine Steuerlast von insgesamt 22.500 Euro.
Da die Berechnungen häufig recht komplex sind, empfiehlt sich die Beauftragung einer zuverlässigen Steuerkanzlei.
Kann die Spekulationssteuer umgangen werden?
Die Spekulationssteuer kann umgangen werden. Wer eine Immobilie dauerhaft für die Vermietung nutzt, muss beachten, dass er die zehn Jahresfrist einhält. Maßgebliche Zeitpunkte sind die Daten des Kauf- und des Verkaufsvertrages.
Wurde eine Immobilie mit Kaufvertrag vom 02.01.2009 gekauft, läuft die Spekulationsfrist für die fremdvermietete Immobilie mit Ablauf des 01.01.2019 ab. Verkauft der Immobilienbesitzer sie am 02.01.2019 braucht er sich keine Gedanken um die Spekulationssteuer machen.
Wissenswertes zur Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn der Immobilienbesitzer darlegen kann, dass er das Haus über die ganze Zeit zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.
Wurde das Haus in den ersten Jahren vermietet, wird die Spekulationssteuer ebenfalls nicht erhoben, wenn die Immobilie in dem Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Wer als Deutscher ein Haus im Ausland verkauft, ist nicht an die einkommensteuerrechtlichen Regelungen für private Veräußerungsgeschäfte gebunden. In diesem Fall ist das Doppelbesteuerungsabkommen zu beachten, dass die Bundesrepublik Deutschland mit dem Staat geschlossen hat, in dem die Immobilie liegt.
Für den Erben einer Immobilie gilt hinsichtlich des Anschaffungsdatums eine Besonderheit. Muss er auf die Spekulationsfrist achten, ist für ihn nicht der Erbfall das maßgebliche Datum zur Berechnung der Spekulationsfrist. Hierfür wird vielmehr das Datum herangezogen, zudem der Erblasser die Immobilie erworben hat.
Eine Besonderheit der Spekulationssteuer gilt für gewerbliche Immobilienverkäufer. Bei einem gewerblichen Immobilienbesitzer wird immer eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt. Die Voraussetzung des gewerblichen Grundstückshandels wird unterstellt, wenn das Finanzamt bei einem Immobilienkäufer eine Regelmäßigkeit in dem Verkauf und der Anzahl der verkauften Immobilien erkennt. Das Finanzamt geht bei mindestens drei Immobilienverkäufen im Jahr davon aus.
Für einen gewerblichen Grundstückshändler spielt die Zehn-Jahresfrist zwischen An- und Verkauf einer Immobilie keine Rolle. Für ihn fällt die Spekulationssteuer bei jedem Verkauf an.
Kai ist ein waschechter Ruhrpottler, der beruflich leider die meiste Zeit am PC sitzt. Der SEO-Experte ist ein echter Technik-Freak und schreibt daher hier regelmäßig über Smart-Home Neuigkeiten. Als Stadtkind verbringt er seine Freizeit jedoch am liebsten draußen, in freier Natur. Zuhause liebt er es hell und individuell, mit viel Holz. Daher ist Kai unser Experte für Möbel. Über sein Spezialgebiet, Regale in allen Größen und Formen, schreibt er schon auf zwei weiteren Projekten interessante Ratgeber.